Situazione generale
Abituati al caos assordante degli ultimi anni, il secondo trimestre dell’anno è trascorso senza troppi sussulti se si eccettuano quelli legati al mondo politico e dunque al risultato delle elezioni europee e alla prospettiva delle prossime elezioni americane di novembre.
Da un lato la possibilità di un’instabilità politica seguita alle elezioni europee in Francia ha generato qualche timore e ha fatto ballare i mercati per qualche giorno; dall’altro il primo dibattito tra i due candidati alla presidenza degli Stati Uniti potrebbe avere messo in evidenza la scarsa adeguatezza dei due i contendenti, mostrando, in particolare, la debolezza del candidato democratico.
Le tensioni geopolitiche non accennano a placarsi né sul fronte israelo-palestinese, né su quello russo-ucraino.
Un po’ di numeri
L’andamento della curva inflattiva parrebbe mantenere un certo equilibrio intorno ai valori auspicati dalle banche centrali e, più in generale, dalle diverse economie. In Italia il dato provvisorio al 30 giugno vede un incremento mensile dello 0,1% che conduce l’andamento tendenziale ad un contenuto 0,8% (costante per tutto il trimestre). Nell’area Euro la curva si è assestata su un incremento annuo del 2,5%, sempre più vicino all’obiettivo posto dalla BCE del 2%. Questo ha indotto la banca centrale del vecchio continente ad applicare un taglio di 25 bps del costo al denaro; un primo, seppur timido, segnale di ritorno all’auspicata stabilità economica. Negli Stati Uniti, anche se in lieve discesa, l’inflazione resta intorno ad un 3% che fino ad ora è parsa un’asticella difficile da abbassare. I dati economici si sono mostrati più forti delle attese. Per questa ragione l’esuberanza mostrata a fine anno dal Presidente della FED riguardo i molteplici tagli dei tassi previsti per il 2024 non si è ancora manifestata e l’economia nord-americana è rimasta incagliata ad un costo del denaro del 5,5% (nell’area Euro è al 4,25% dopo il taglio di giugno). Nel Regno Unito l’allarme inflazione sembrerebbe più sotto controllo; l’aumento anno su anno per il mese di giugno si è attestato al 2% portando la media per il 2024 al 2,8%. Tuttavia anche la Bank of England ha deciso di non allentare ancora i cordoni della borsa.
Le economie crescono a ritmi diversi. I dati ormai ufficiali relativi al primo trimestre italiano mostrano un incremento annuo tendenziale dello 0,7%, mentre il dato provvisorio a giugno rileva una crescita dello 0,1% sul mese precedente. Si mantiene la previsione di chiusura dell’anno con un PIL in crescita dello 0,9%. La produzione industriale continua il rallentamento in corso ormai dall’inizio del 2024. Per l’area Euro lo sviluppo parrebbe più moderato, frenato soprattutto dall’economia tedesca che, comunque, dopo aver chiuso il 2023 in recessione, nel primo trimestre del nuovo anno ha fatto registrare un leggero cambio di tendenza e, almeno secondo il Fondo Monetario Internazionale, registra prospettive di crescita intorno all’1% per l’anno in corso.
Il mercato immobiliare
Per quanto riguarda il mercato immobiliare italiano, secondo gli ultimi dati messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, persiste la contrazione del numero delle compravendite residenziali iniziata già da diversi trimestri. Se ai fini analitici la comparazione tra trimestri consecutivi (nel caso tra 1Q-2024 e 4Q-2023) è di scarsa rilevanza considerato che l’ultimo trimestre dell’anno è risultato spesso il più esuberante, l’analisi tra gli stessi periodi di anni diversi assume tutt’altro peso.
Come è facile intuire dalle tabelle, il calo delle compravendite residenziali nel primo trimestre del 2024 registrato per l’intera Penisola, viene accentuato quando il campo di analisi si stringe sulla Lombardia e ancora di più sull’area metropolitana di Milano.
Il numero delle compravendite residenziali in Italia si ferma a 154.770 unità rappresentando il peggior dato dal post-Covid (2021). Questo decremento del -7,2% rispetto al primo trimestre del 2023 potrebbe essere ricondotto, oltre alla generale incertezza per la contingenza economica, anche all’elevato costo di indebitamento. A conferma di questo il fatto che in questo periodo si è assistito a un ulteriore calo delle compravendite con mutuo.
Molto diversa è la situazione per gli immobili commerciali (uffici, banche, negozi, centri commerciali, alberghi e immobili produttivi).
I dati dell’Agenzia dell’Entrate rilevati nei primi trimestri degli anni post-Covid evidenziano come nel 1Q-2024 il numero di compravendite di immobili commerciali sia superiore a quello degli anni precedenti; estendendo l’analisi fino al 2011, il primo trimestre 2024 risulta il miglior primo trimestre dell’anno almeno degli ultimi 14 anni.
Come per le compravendite residenziali è evidente il rallentamento tra il 2022 e il 2023 soprattutto in Lombardia e nell’area milanese, dovuto, come del resto sottolineato nel report di quel periodo, all’aumento dei tassi di interesse. Dal 2024 gli investitori, o comunque gli acquirenti di immobili commerciali, parrebbero aver digerito anche i tassi elevati, guardando con fiducia ai preannunciati tagli del costo del denaro.
Analizzando le diverse tipologie di immobili tra il 1Q-2024 e il 1Q-2023, inoltre, emerge che le compravendite di immobili di categoria A/10 (uso ufficio) sono aumentate dell’11%, quelle di negozi (C1) del 6,2%, mentre quelle di immobili produttivi e industriali del 15,7%.
I numeri spingerebbero all’ottimismo, tuttavia, sarà fondamentale per gli operatori non abbassare la guardia.
Quanto al numero dei permessi di costruire, come fatto per il numero delle compravendite, esaminando i primi trimestri dell’anno, si registra un lieve incremento per i fabbricati residenziali, più marcato per quelli non residenziali.
Fonti dei Dati: Agenzia delle Entrate, ISTAT e tradingeconomics.com
Elaborazione: Darian RE
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